어떻게 천만원으로 빌라 21채를 낙찰받았을까?
저자는 식당을 운영하며 식당만으로는 절대 큰 돈을 벌 수 없다는 생각에 부동산 경매를 접하게 되었다고 한다.
내 생각도 동일하다. 식당을 해서 돈 버는 일이 결코 쉽지많은 않다.
경영문제도 그렇고, 맛도 좋아야 하고 입지도 좋아야 한다.
상권을 무시할 수 있을 만큼 실력이 좋다고 해도 마케팅이 안되면 어쩔 수 없다. 많은 돈을 벌기는 힘들다.
밥벌이나 할 수 있다면 다행이지만 매월 나가는 월세만 해도 생활이 어려울 정도로 버거울 것이다.
나 역시 월급생이 생활이 하기 싫어 경매를 접하게 되었다.
공부 한지는 꽤 되었으나 입찰한번 못해보고 손을 놓은지 벌써 몇년째인지..
경매라는게 참 무섭기도 하고 좋은 시스템 이기도 하다.
비교적 싼 가격에 집을 구입 할 수 있지만 명도라는 큰 벽이 남아있다.
보통의 경우는 부동산의 중개로 인한 거래가 이루어진다.
무서울것도 없고 비교적 안전하다.
그러나 경매의 경우는 집주인이 갚지 못한 채무로 인해 집을 내어놓는 시스템이다.
그 집에는 채무자가 살고 있을 수도 있고, 임대인이 살고 있을 수도 있다.
적반하장으로 채무자가 살고 있는 집이라면 명도가 정말 힘들다고 한다.
집을 빼앗긴다는 어처구니 없는 사고를 갖고 있기 때문이다.
자신이 빚을 갚지 못해 담보로 잡힌 집을 내어줘야 한다는 생각은 하지 않는다.
그리고 임대인이 살고 있는 경우에도 임대인을 내보내야만 완전한 내 소유가 될 수 있다.
근데 이 임대인을 내보내는데 쓸데없는 이사비용까지 줘야한다.
왜?? 맘편한 명도를 위해.
상식적으로 이해되지 않지만 임대인 입장에서 보면 억울할 수도 있다.
임대인의 입장에서는 담보로 잡힌 집으로 인해 보증금을 손해 보는 경우도 있고,
예고되지 않은 이사를 해야 하기 때문에 이사의 부담을 안고 가기는 여간 억울한 일이 아니다.
그렇기 때문에 통상적으로 이사비용을 어느정도 준다고 한다.
경매가 한창 과열되었을 때는 부동산에서 거래하는 일반 매매가보다 경매가가 높게 형성되는
어처구니 없는 일도 있었다.
지속적으로 집값이 상승된다면 이익이 될 수 있을것이다.
집값 상승 시기에 집주인이 집을 팔지 않는다면 투자 수단이 없기 때문에 경매로 좋은 입지에 있는 집을 구입하여
큰 수익을 얻을 수 있기 때문이다.
그러나 이는 잘못된 생각일 수도 있다.
미래는 아무도 알 수 없다.
높게 낙찰받은 경매가는 무리한 대출로 이어지는 경우가 많다.
무리한 대출의 이자는 상당하지만 집값이 지속적으로 올라주기만 한다면 상관없다.
그러나 집값 상승이 갑자기 하락으로 바뀌게 된다면??
한동안 부동산 경매를 잘못해서 파산으로 인한 자살소식도 많이 접했었다.
무리한 투자는 부동산이 주식이나 코인이나 모두 파멸을 자초한다.
그래서 경매는 무섭다.
주식도 하락하지 않는다면 손해가 그렇게 크지 않다.
그러나 부동산은 하락하지 않아도 사는 사람이 없다면 내 돈을 찾을 방법이 없다.
그리고 가장 중요한 권리분석을 잘못한다면 몇 천만 원 날리는 것은 시간문제다.
채무자의 권리를 모두 떠안을 수도 있기 때문에다.
투자에는 모두 리스크가 따른다. 그렇기 때문에 많은 공부를 하고 항상 시장을 주시해야한다.
서론이 길었다.
이 책. '어떻게 천만 원으로 빌라 21채를 낙찰받았을까?'는 경매에 관심을 갖게 된 경매 입문자들에게는 참 좋은 입문서가 될 것이다.
그러나 경매에 대해 어느정도 알고 있다면 굳이 이 책이 아니더라도 상관 없다.
추천해주고 싶을 만큼 내 입장에서는 유익하진 않았다.
몇 년 전까지만 해도 아파트 경매에 대한 책들만 나왔는데 요즘에는 빌라에 관한 책도 많이 나오는 듯 하다.
아파트에 비해 적은 비용으로 투자를 할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.
그러나 책 제목에서와 같이 천만 원으로는 절대 경매를 할 수 없다.
책 제목이 완전 거짓을 이야기 하는것은 아니다.
(낙찰가 + 취등록세 + 법무비 + 이사비용 + 수리비 + 매매 중개수수료 + 대출 ) - 내 투자금 = 실 투자금(책 제목에서 말하는 투자금)
위에 나열한 목록들이 부동산 경매 투자에서 필요한 비용들이다.
모든 들어갈 돈을 더한 후 내 투자금을 빼면 실 투자금이 나온다.
낙찰을 싸게 받아서 매매를 하거나 전세를 줬을때 이익을 보는 경우가 있다.
그렇기 때문에 이 책의 제목을 저런 식으로 지었나 보다.
실 투자금이 적게 들어가는 경우가 이 책에서 말하고 있는 제목이다.
이런 종류의 책들이 상당히 많다.
나는 이런 종류의 책들을 상당히 많이 읽었다.
'천만 원 + 경매'를 검색하면 비슷한 제목의 책들이 엄청나게 많이 나온다.
이 책의 내용까지 비판 할 생각은 없지만
책 제목을 저자가 지었다면 정말.....
대부분 책의 제목을 출판사가 정하는 것으로 알고 있다.
출판사는 책을 팔아먹어야 하기 때문에 자극적인 내용의 책 제목을 정하는 경우가 많이 있다.
출판사는 정말 이 책을 읽기는 한건가?
책의 내용에서는 천만 원만 들고 경매에 임했다는 어떤 내용도 나오지 않는다.
결국에는 실투자금이 천만 원이라는 것이다.
아오..
이 책. 내용이 가볍고 읽기 좋다.
그래서 '나 책좀 읽어'하니는 분들은 한시간에도 읽을 수 있는 분량이다.
그러나 나는 집중력이 약한 사람이라 이 책을 이틀동안 읽었다.
초반에는 상당히 재미있고, 유익한 부분이 많다.
끝으로 갈수록 내용이 부실하긴 하지만 입문자용으로는 딱 좋은 책이다.
부동산 투자의 경우 입지조건과 부동산 가격 상승의 사이클을 잘 이용한다면 엄청난 수익을 얻을 수 있다.
그러나 경매의 경우는 위 조건 뿐만 아니라 꼭 염두해야 할 사항이 권리분석과 명도이다.
명도가 길어질 수록 나의 수익이 줄어드는 시스템이다.
나의 완전한 소유가 되어 빨리 임대인을 들여야지만 수익이 발생하는데.
임대인을 받지 못하고 명도가 길어지면 대출 이자만 계속 나갈 뿐만 아니라 강제집행이라도 들어갈 경우에는 상당한 리스크가 따른다.
그리고 권리분석을 잘못했을때 내가 떠안아야 하는 채무들이 엄청날 수도 있다.
그래서 권리분석을 제대로 하지 않고 낙찰 받은 경우에 입찰 보증금을 포기하는 사람들도 꽤 있다고 한다.
입찰 보증금은 낙찰 금액의 10프로다.
2억짜리 집이라면 2천만 원을 순식간에 날릴 수도 있다는 말이다.
부동산 경매는 너무 걱정이 많으면 임할 수 없다.
그러나 이 책에서 나온 내용만으로 부동산 경매의 모든것을 알고 있다는 착각은 하지 말았으면 한다.
권리분석에 대한 내용은 거의 없다고 보시면 된다.
책을 볼 필요도 없이 천만 원 가지고는 경매를 할 수 없다.
출판사에서 낚시성 제목은 제발 그만 해줬으면 하는 생각이 든다.
이러니까 사람들이 책을 안보지...
